港島超級豪宅新盤再有成交，宏安地產（1243）牽頭發展的薄扶林道MOUNT POKFULAM，新錄項目一年來首宗成交，為薄扶林道86C號洋房，實用面積4802方呎、屬4房3套間隔，附1731方呎花園、私家泳池及955方呎天台等，並設獨立升降機、兩個停車位於停車層，成交價逾2.304億元，實呎4.8萬元；成交紀錄冊資料顯示，買家選用120天成交期，並連裝修及部分家具。

對比MOUNT POKFULAM、去年4月售出的薄扶林道86D號洋房，實用面積4765方呎，屬5房5套連家庭室間隔，成交價3.3355億元、實呎7萬元，買家當時選用180天成交期。以呎價計，新成交呎價比毗鄰洋房平約三成。

上述新成交屬示範洋房，設計師改裝成4房4套間隔，1樓為兩間套房及影音室，主人套房則位於頂層全層，寢區放置雙人牀綽綽有餘，並設兩個衣帽間，女主人衣帽間訂造多個高身衣櫃，備梳妝台。女主人衣帽間相鄰的主人套廁，淋浴間內設按摩池，另一邊還有桑拿房。

宏安地產曾指出，MOUNT POKFULAM 參觀人士中，約六成為內地及相關背景人士，其餘四成為本地及世界各地富豪，當中不乏老牌家族成員。項目現時累售2幢洋房，套現總額約5.6億元。

工商舖市場稍回暖，交投略有增加。由資策（0497）中環威靈頓街92至96號商業項目DL TOWER，其中地下商舖及20樓商業樓面新近易手，呎價高達3.58萬元。

其中地下商舖，面積約2,232方呎，成交價8,000萬元，呎價約3.58萬元，現時由餐飲業承租，將連同租約一併出售，月租約25萬元，買家可享3.7厘租金回報；另一宗成交為20樓全層單位，面積2,371方呎，成交金額約4,030萬元，呎價約為1.7萬元。

資本策略地產執行董事何樂輝表示，上述成交由投資者承接，反映商業市場經過一輪調整後，投資者已消化有關消息，觀望情緒漸減退，對商業市場重拾信心，相信隨整體市況再度向上，商業物業將回復交投暢旺。項目至今已售出五成商業樓面，現時項目尚餘11層商業樓面待承接；其中已獲德林控股（1709）以近3億元購入大廈最高5層全部單位及冠名權，呎價逾2.53萬元。

【明報專訊】繼早前3個北部都會區「片區開發」項目，發展局首次推3個生態旅遊片區，包括前南丫島石礦場用地、南大嶼生態康樂走廊，以及尖鼻嘴與白泥，冀吸「過夜」遊客，昨日起邀市場提交意向書。其中最早招標的前南丫島石礦場用地可建容納1100名訪客的別墅、度假酒店及豪華度假營，拓建世界級遊艇停泊處，以及可建1100伙低密度住宅，並擬出售予單一發展商。局方預計明年下半年開始招標。

曾因反應差擱置  發展局：財務分析可行

該用地發展計劃10多年前因市場反應欠佳擱置，被問會否擔心重蹈覆轍，發展局發言人昨稱曾找顧問做財務分析，結果反映財務可行，重申「我哋好想用好呢個地方」。對於會否擔心3個項目「走樣」變為商業發展，發言人說當局會容許發展商先興建可「賺錢」項目，如住宅及酒店，有助提供現金流，但當局會以招標條款要求如何落實政策發展。

稱南丫倘「拆細」回本期長  單一發展增回報

提交意向書7月2日中午前截止，發展局4月14日將舉行3場簡介會。至於南大嶼生態康樂走廊，以及尖鼻嘴與白泥分別預計2027年及2028年初開始招標（見表）。3個片區在展開法定規劃程序前已邀市場提交意向書，有別於上次北都「片區」做法。發展局發言人表示，當局盼日後土地招標條款已考慮市場興趣，同時能讓投標者開展前期工程，有助加快落實發展。

3個片區只有前南丫島石礦場用地屬單一發展商發展。發言人解釋，若將該項目「拆細」發展，回本期較長，相信由單一發展商開發能令回報提升；另尖鼻嘴與白泥項目涉可發展土地面積較大，故建議由多於一個發展商發展。

供200遊艇停泊  艇會需自行做環評

前南丫島石礦場用地涉25公頃可發展土地（包括5公頃人工湖）、10.8公頃作遊艇停泊處的水體，以及5.7公頃用作水上運動及康樂活動的水體，可發展總樓面面積18.1萬平方米。有關用地將分為旅遊及康樂、遊艇停泊處及低密度住宅三大用途。遊艇停泊處可容納約150至200艘總長度為10至50米的遊艇。發展局發言人提醒，有關遊艇停泊處需做環評程序，遊艇會需自行找顧問公司撰寫環評報告，惟部門亦向遊艇會提供意見。低密度住宅則佔地約7.43萬平方米，總樓面面積約13.6萬平方米，可建約1100個單位，建築物樓高3至8層，預計人口約3100。

昔反應差因乏基建成本高  今降樓面面積

翻查資料，政府2012年展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究」及第一階段公眾參與活動，大多人認同「旅遊及房屋」方案，惟2014年進行第二階段社區參與，並展開市場意向調查後，卻發現市場顧慮石礦場缺乏交通及基建設施，需投放大量資源提升基建配套，投資意欲較低，故政府擱置計劃至今。

發展局發言人昨表示，10多年前因擬議發展樓面面積較大，基建需作大改動，甚至曾研究是否需要由香港島接駁一條水管到南丫島，或令項目成本高昂，因此今次計劃已降低樓面面積，毋須牽涉大規劃基礎建設，不過發展商須負擔基建工程費用。

被問若市場反應欠佳，會否擔心需再次擱置計劃，發展局發言人稱當局曾找顧問做財務分析，結果反映財務可行，重申「我哋好想用好呢個地方」；又盼香港產業更多元化，如海島旅遊。

測量師冀政府負責配套  議員倡允先建賺錢項目

香港測量師學會前會長林家輝表示，關注該3個片區較缺乏基建設施，若由發展商負擔相關工程費，或削弱發展意欲，冀由政府負責排污、供水、交通等配套。民建聯立法會議員劉國勳說，讓發展商先興建「賺錢」項目可及早有現金流用作發展，亦相信政府會透過地政條款規範發展商，以免令3個項目變成地產項目。

【明報專訊】近期山頂及港島南區接連錄得矚目豪宅二手成交，繼南區香島道33號雙號屋銀主盤，上月以4.8億元易手後，英格蘭球會伯明翰前班主楊家誠旗下山頂白加道洋房，亦再有新進展，物業去年底有指以2.66億元銀主盤易手，但最新資料顯示，有關註冊已經中止，並於上月底以2.88億元沽出，較3個月前做價高2200萬元或8%。此外，曾由已故「舖王」鄧成波的家族持有的淺水灣麗景園銀主盤，新近亦以7000萬元獲內地客承接，並成為「舖王」家族近年少有帳面升值的銀主盤。

原由楊家誠持有的白加道31號洋房，實用3203方呎，3房3套間隔，連平台花園、天台等共約3700方呎戶外空間，上月底以2.88億元易手，實呎89,916元，20年間物業帳面升值1.42億元或97%。楊氏早於2005年以公司名義斥1.46億元購入上址，其後於2011年陷入財務糾紛，近年多次傳出放盤甚至易手。

鄧成波家族麗景園銀主盤 15年帳升27%

至於原為鄧成波家族物業的麗景園3座高層單位，實用2576方呎，4房雙套連士多房間隔，享淺水灣海景，物業因2017年至2023年期間曾多年抵押予銀行及多家財務公司，終在去年淪為銀主盤。資料顯示，單位最新以7000萬元連車位易手，實呎27,174元。「舖王」家族2010年以5500萬元連車位購入上址，物業15年來帳升1500萬元或約27%。

牛津道8號一洋房8500萬易手

此外，資料又顯示，九龍塘牛津道8號一間洋房，實用5802方呎，樓高4層，7房3套連士多房間隔，並連天台及花園，設兩個地庫車位，內籠裝修設計較傳統，最新以8500萬元售出，實呎14,650元。原業主2001年3350萬元一手購入，帳面升5150萬元或約1.5倍。

跑馬地上月43宗成交 半年最旺

另外，中原高級資深分區營業經理張偉光表示，跑馬地上月錄約43宗二手成交，按月升約1.4倍，為同區半年來最旺，其中樓齡達66年的藍塘大廈，位於中層D室，實用1197方呎兩房雙套間隔，以1395萬元易手，實呎11,654元。原業主2000年335萬元購入，帳面升1060萬元或約3.2倍。利嘉閣營業董事鍾肇基稱，西半山聚賢居2座低層C室，實用773方呎，3房1套連儲物室間隔，享市景，以1290萬元易手，實呎16,688元，原業主屬內地背景人士，達成買賣協議後即訂機票來港簽約，原業主2018年1830萬元購入，持貨約7年帳面蝕540萬元或30%，連使費料實蝕約640萬元或35%。

曾由英冠球會伯明翰前班主楊家誠持有的山頂白加道31號洋房，最新以2.88億元易手，資料顯示，單位實用3,203方呎，3房3套間隔，連平台花園、天台等共約3700方呎戶外空間，實呎89916元。

楊氏早於2005年以公司名義斥1.46億元購入上址，近年多次傳出放盤甚至易手，其中有指物業曾於去年底以銀主盤形式以2.66億元沽出，惟其後中止註冊。

最新資料顯示，單位上月底沽出，最近成交價較3個月前2.66億元高約8%，而物業20年間帳面升值1.42億元或97%。

已故「舖王」鄧成波的家族近年頻頻蝕讓工商物業，最新旗下淪為銀主盤的淺水灣豪宅，終以高於買入價易手，為近年罕見。資料顯示，淺水灣麗景園3座高層單位，實用2576方呎，屬4房雙套連士多房及大露台間隔，外望淺水灣海景，物業因2017年至2023年期間曾多年抵押予銀行及多間財務公司，終在去年淪為銀主盤，及至今年1月份以8000萬元連車位放售，至近日終以7000萬元連車位易手，實用呎價27174元；新買家登記英文姓名採普通話拼音，料俱內地背景。「舖王」家族於2010年以5500萬元連車位購入上址，即單位15年來升值1500萬元或約27%。

上月旗下四項目同期動工的新世界（0017），繼2022年就西貢逸瓏園旁、位於沙下地獲城規會批建逾970伙後，新近再就鄰地、一幅已規劃作「道路」的用地，向城規會申請發展低密度住宅，提供約280伙，涉約12.3萬方呎。

據城規會文件顯示，申請地點位於西貢沙下丈量約份第221約多個地段及毗鄰政府土地，地盤面積約8.2萬方呎，地皮呈長型，現規劃作「道路」用途，擬議作住宅發展，提出以地積比率約1.5倍發展，申建3幢10層高（另設1層地庫）的住宅大廈；另設1幢2層高的住客會所，提供約280伙、平均面積約439方呎，總樓面約12.3萬方呎，預計2032年落成。

翻查資料，上述申請地點毗鄰一幅逾63.82萬方呎的「綜合發展區」地皮，亦由新世界持有，已於2022年已獲城規會批准以地積比率約1.5倍發展，將建972個住宅單位；若上述申請順利獲批，兩項目合共供1,252伙，料成西貢市中心一帶較大規模的住屋苑。

洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內，其中兩宗原址換地申請個案，其接納包括補地價等基本條款建議已於上月底屆滿。地政總署回覆東網查詢指出，其中一幅第17A區商業用地，位於天水圍居屋天盛苑以南，由於業權人在指定限期前，未有就換地建議書有任何回覆，該申請已被視為撤回。

至於另一幅第34B區住宅用地，有關申請的完成期限本應同步於上月底屆滿，但由於土地涉及多於一名業權人，據了解相關業權人需要更多時間達成相互共識，該署已應土地業權人要求，將完成期限延長兩星期至4月14日。該申請涉及土地面積約1.66公頃，可建總樓面面積約1,162,534方呎。

而位於洪水橋/厦村新發展區第二期發展範圍內市中心的商業用地，當中第32A區、32B區、32C區及32D區4宗申請(涉及5幅土地)，業權人已就換地建議書在指定限期前作出初步回覆，共涉及土地面積約6.34公頃。因應政府正就市中心商業用地作出檢視，上述商業用地的完成期限延遲至今年年底。

另外，位於洪水橋/厦村新發展區餘下發展範圍內的第19B區商住用地的原址換地申請，亦已獲接納作進一步處理。而餘下發展範圍內原址換地申請的截止日期，以及接納具約束力的基本條款建議的期限，政府將於稍後另行公布。

西貢沙下大網仔路一幅用途為「道路」的土地，向城市規劃委員會申請作住宅發展，提供280伙住宅。據悉，申請人為新世界發展(00017)等財團。

文件顯示，該地盤呈狹長形狀，佔地約97,287方呎，位於逸瓏園以北，發展範圍佔約81,959方呎，擬議地積比率1.5倍，計劃興建3幢樓高10層的分層住宅，另設一層地庫，住宅樓面約122,938方呎，平均每伙面積約439方呎。項目亦會提供一幢兩層高住客會所，涉及樓面約6,147方呎。

申請人指出，地盤原是「綜合發展區(1)」地帶的一部分，自2006年一直被預留作沿線道路工程。而路政署於2020年公告擬進行的西貢公路改善工程第二期，並沒將該地點包含在道路用途內，是次申請可檢討不再用作道路用途的土地資源，以作住宅發展。

此外，項目毗鄰同由新世界等持有的「綜合發展區(1)」用地，已於2022年獲批以地積比率1.5倍，興建972伙分層住宅。申請人指出，擬議發展的設計特意考慮上述已批准的總綱發展藍圖，創造協同效應並確保相容性。

美聯商業表示，屯門屯喜路2號屯門栢麗廣場中層一個單位，建築面積約1378方呎，業主意向售價逾1000萬元，呎價僅約7000多元。相比該大廈2021年成交的高層單位呎價約1.1萬元，目前此單位叫價僅為當時的63%。

該行指出，栢麗廣場作為屯門區地標式甲級寫字樓，放售的單位極為罕有，供應量較核心區的商業物業更為稀缺。目前單位已「交吉」，享有夾角單邊開揚景觀，並配備現成寫字樓裝修，意味買家可即買即用。

大廈採用中央冷氣系統，管理費連中央冷氣每方呎約3.05元，每月總計約4200餘元。